Leistung

Marktwertermittlung

Immobilien - Ermittlung des Marktwerts

Welchen Verkaufspreis erzielt das Eigenheim, das Geschäft oder die eigene Wohnung?

Auch die emotionale Bindung an die eigene Immobilie führt leicht zur erhöhten Einschätzung des Immobilienwerts. Käufer prüfen hingegen kritisch die Angebotspreise am Markt, ebenso die am Kauf beteiligten Makler und Kreditinstitute.

Um Haus, Geschäft, Grundstück oder Wohnung sicher und gewinnbringend zu verkaufen, sollte man deshalb den Marktwert der Immobilie ermitteln. Auch bei Erbstreitigkeiten und Zwangsversteigerungen ist die genaue Marktwertberechnung der Immobilie unerlässlich. Diese orientiert sich am Verkehrswert, der laut § 194 Baugesetzbuch "im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks (...) zu erzielen wäre." Zur Verkehrswertermittlung werden verschiedene Vergleichsobjekte aus der Umgebung herangezogen. Anhand ihrer Eckdaten ermitteln Gutachter den ungefähren Verkehrswert. Zur Grundstücksbewertung ziehen sie zudem die Immobilienmarktberichte der lokalen Gutachterausschüsse zurate, die die marktüblichen Liegenschaftszinse ausweisen, sowie die aktuellen Bodenrichtwerte der Gemeinde.

Bei Renditeobjekten wie Mietwohnungen als Kapitalanlage, Gewerbe- oder Verkaufsräumen ist außerdem der Ertragswert interessant. Dieser bemisst sich beispielsweise an den jährlichen Nettomieteinnahmen, die mit einem Faktor X hochgerechnet, den Kaufpreis ergeben. Angenommen die Jahresrendite liegt bei 10 Prozent des Verkaufspreises: Der Faktor wäre dann bei 10. Wird dem Käufer ein Objekt mit einer Gewinnerwartung von 5,6 Prozent Rendite angeboten, lautet der Verkaufspreis: Jahresnettoeinnahmen bzw. Miete mal 18. Dieser Faktor, im Fachjargon "Vervielfältiger" benannt, berücksichtigt den die Ertragswerte, die Gebäudeertragswerte und die Restnutzungsdauer der Immobilie. Der so ermittelte Gesamtertragswert entspricht den Richtlinien der Immobilienwertermittlungsverordnung gemäß § 199 Baugesetzbuch. Ein relevanter Faktor beim Verkauf und Kauf von Gewerbeimmobilien ist auch die Lage: Schlechte Verkehrsanbindungen mindern den Marktwert, unabhängig vom Objektwert.

Ergänzend, besonders bei selbst genutzten Immobilien, errechnet sich der Marktwert aus dem Sachwert. Dieser bemisst sich am Baujahr, an der Baustruktur der Immobilie, Bauschäden und Baumängeln sowie der zu erwartenden wirtschaftlichen Restnutzungsdauer. Die Gesamtnutzungsdauer von Immobilien beträgt nach dem Bewertungsgesetz je nach Art des Gebäudes bis zu 70 Jahre. Erfolgte Sanierungsmaßnahmen verlängern die Gesamtnutzungsdauer. Ausschlaggebend für den Marktwert sind natürlich auch das Gesamtgelände, das zur Immobilie gehört, sowie besondere Ausstattungsmerkmale: Sonnenterrasse, Außenjalousien, die Beschaffenheit des Kellers, der Garage und der Wirtschaftsräume. Relevant sind Sanierungsdetails wie der Standard der Heizungsanlage, von Dach und Fenstern. Auch neue Rohrstränge und wärmegedämmte Fassaden steigern den Marktwert des Eigenheims. Spezialausstattungen wie Sauna, hauseigener Pool oder Einbaumöbel sind hingegen nicht zwangsläufig wertsteigernd, im Gegenteil. So mancher Käufer wird diese Details nicht akzeptieren und sie als Umbaukosten definieren. Somit sind solche Liebhaber-Einbauten häufig eher ein Vermarktungshindernis.

Der sicherste Weg der Marktwertermittlung vor dem Verkauf ist die Bestellung eines zertifizierten Gutachters beziehungsweise Sachverständigen. Meist ist dieser beruflich Architekt, Ingenieur oder Wirtschaftsingenieur. Banken, Behörden sowie Gerichte verlangen Sachverständigengutachten. Marktwertermittlungen sind aber auch kostengünstiger zu haben: Im dreistelligen Honorarbereich liegen Kurzgutachten professioneller Sachverständiger. Beim Verkauf eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung kann es genügen, einen erfahrenen Makler mit der Marktwertermittlung der Immobilie zu betrauen. Er wird die ihm anvertraute Immobilie schnell, verlässlich und kostenfrei bewerten. Für wenig Geld bieten auch Online-Immobilienportale eine Ersteinschätzung der Immobilie. Darüber hinaus gibt es kostenlose Online-Wertermittlungstools. Anhand eingegebener Grunddaten errechnen diese den ungefähren Marktwert des Eigenheims, der Wohnung oder des zu verkaufenden Geschäfts. Bauweise, Baujahr, Wohnfläche und Geschosse werden hier ebenso berücksichtigt wie die Ausstattungsmerkmale sowie die Lage und Mikrolage des Grundstücks. Die Online-Wertermittlung bietet eine gute erste Orientierung für den Banktermin oder das Verkaufsgespräch.

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